Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Градостроительное зонирование регулирует вопросы территориальной организации жизнедеятельности, экономики, строительства, реконструкции, использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной деятельности.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Правила землепользования и застройки включают в себя:

• порядок их применения и внесения в них изменений;
• карту градостроительного зонирования;
• перечень градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки города Москвы доступны по адресу: http://pzzinfo.mka.mos.ru/

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования отображаются:

• территориальные зоны;
• границы зон с особыми условиями использования территорий;
• границы территорий объектов культурного наследия
  

Основные территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
• функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
• определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
• предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

• линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
• красным линиям;
• границам земельных участков;
• границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
• границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
• естественным границам природных объектов;
• иным границам.

Виды территориальных зон приведены в таблице 4. Виды зон подразделяются на группы и подгруппы.

Согласно Земельному и Градостроительному кодексам земельный участок должен отвечать условиям принадлежности к одной территориальной зоне.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под его поверхностью, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Главный компонент градостроительного регламента — виды разрешенного использования земельных участков и другой недвижимости.

Для всех зон используется одинаковая структура разрешенных видов использования:

1. Основные виды использования, согласно установленным в зоне;
2. Вспомогательные виды использования, разрешенные при условии, если собственник, застройщик (инвестор) реализовал на своем участке какой-либо из основных видов разрешенного использования;
3. Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены собственнику, застройщику (инвестору) на основании решения комиссии по землепользованию и застройке с учетом результатов публичных слушаний.

Второй важнейший компонент градостроительного регламента — предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предельные параметры градостроительного регламента могут включать в себя:

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3. Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.